INTRODUZIONE
Investimenti
immobiliari? Dopo la
discesa delle borse
e con i tassi di
interesse tanti
italiani pensano di
riscoprire gli
investimenti
immobiliari, il caro
e vecchio mattone.
Premesso che ogni
realtà geografica è
un mercato a sè da
valutare
attentamente, negli
ultimi anni (dal
2001 al 2006) il
prezzo degli
immobili è cresciuto
in maniera continua
e sostenuta, anche
del 15% annuo: il
fenomeno è nato da
due elementi:
• Con la scarsa
performance delle
borse e i bassi
tassi di interesse,
enormi masse di
denaro sono
confluite sugli
immobili, facendone
crescere il prezzo.
• I bassi tassi di
interesse hanno al
tempo stesso reso
conveniente
indebitarsi per
comprare casa
(accendere un
mutuo), cosicchè
anche fasce di
popolazione senza
risparmi ma con
capacità di reddito
(in particolare
giovani coppie)
hanno investito
negli immobili
(principalmente la
prima casa),
incrementando
ulteriormente la
quantità di denaro
che si dirigeva sul
mercato immobiliare.
Ovviamente, quando
il mercato
immobiliare ha
cominciato a
prendere quota e a
far prospettare
guadagni
interessanti,
ulteriori capitali
si sono spostati da
altre forme di
investimento
all'immobile,
facendo crescere la
domanda e quindi i
prezzi, facendo così
realizzare le
aspettative di
rialzo e
alimentandone di
nuove. Il fenomeno
della "bolla" che si
autoalimenta è stato
particolarmente
accentuato nelle
zone in cui non sono
disponibili edifici
di nuova
costruzione, e
quindi l'unica
offerta è quella
delle case
esistenti.
Entrare oggi, dopo
anni di prezzi e
affitti in salita,
può quindi
significare entrare
sui massimi: in caso
di rallentamento del
mercato i prezzi
prima si
stabilizzerebbero e
poi, probabilmente,
calerebbero. Il
consiglio è quindi
quello di valutare
attentamente
l'immobile che si
compra e chiedersi
"cinque anni fa
quanto lo avrei
pagato?"
Fatta questa
premessa, proviamo
ad analizzare come
si calcola il
rendimento di un
investimento in
immobili. Tanto per
cominciare, essendo
un bene reale,
l'immobile nel lungo
periodo protegge il
capitale
dall'inflazione
(almeno che nella
zona in cui è
ubicato non
avvengano fenomeni
particolari, quali
lo spopolamento
delle aree rurali,
un forte calo delle
possibilità di
lavoro con
conseguente
trasferimento della
popolazione attiva
altrove,
installazione di
attività inquinanti
o sgradevoli che
riducono
l'appetibilità della
zona). La protezione
dall'inflazione è
già un primo,
notevole vantaggio.
Oltre a ciò bisogna
considerare
l'affitto percepito
annualmente (in
percentuale del
prezzo di acquisto
dell'immobile) e
sottrarre tutti quei
costi legati
all'immobile e ai
suoi redditi: in
particolare
l'imposta sui
redditi per la parte
sugli affitti
(considerando
l'aliquota marginale
che si paga) e le
imposte sulla
proprietà
dell'immobile (ICI
in particolare).
Oltre a questi
costi, bisogna
aggiungere i costi
della manutenzione
ordinaria e
straordinaria per
lavori finalizzati a
preservare lo stato
dell'immobile
(mentre ad esempio
lavori straordinari
per costruire
l'ascensore o
ampliare il garage
non vanno visti come
costo annuo ma come
ulteriore
investimento che
aumenta il pezzo di
carico del bene e il
suo valore
commerciale).
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Regole e consigli sugli investimenti di denaro.